Мрясова Эльвира

«Прежде, чем создавать объединение, как юридическое лицо, совладельцы должны трезво оценить реалии и собственные возможности»

Эльвира Мрясова рассказала о плюсах и минусах создания ОСМД, нюансах приватизации земли возле дома и наиболее частых конфликтах, которые возникают у жильцов

Реформа в жилищно-коммунальной сфере не только привела к созданию управляющих компаний, которыми среди прочего стали и ЖЭКи, но и стимулировала жильцов задуматься над тем, хотят ли они сами быть управителями своего дома. Глава Ассоциации ОСМД Винничины Эльвира Мрясова считает, что подход в каждом случае должен быть индивидуальным. Кому-то следует брать бразды правления в свои руки, а другим стоит сотрудничать с управителями, и пока не смогут и не захотят самостоятельно управлять общим имуществом.

 «В Виннице около 530 домов создали ОСМД. Я бы это число поставила под сомнение»

– Эльвира Альбертовна, расскажите о себе, и почему довелось связаться с темой объединения совладельцев многоквартирных домов (ОСМД)?

– Я о себе личного практически ничего не рассказываю. Я – винничанка, школу закончила с золотой медалью, а потом училась в колледже менеджмента. Получив диплом, устроилась на работу. Начинала с секретаря-референта в фармкомпании «Сперко», а потом стала директором большого кафе. Позже пришла к тому, что уже могу работать на себя и зарабатывать самостоятельно…

Если говорить о моем пути к ОСМД, то начинался он как хобби. Восемь лет назад я купила квартиру в новостройке, и сразу же довелось разбираться с застройщиком, а для этого пришлось изучать законы вместе с адвокатом. На жильцов хотели «повесить» инженерные сети города. Мне это не понравилось, и я решила сама во всем разобраться…

Сама Ассоциация ОСМД Винничины – очень молодая организация. Нам только будет 4 года. Дважды мы меняли структуру. Причина в том, что изначально думали об одном направлении, а потом избрали иные. Так что, по сути,  наша Ассоциация активно развивается только два года. Сейчас мы участвуем в международных программах, являемся партнерами Института мира и взаимопонимания.

Главное, чтобы все, кто к нам обращается, понимали, что наша Ассоциация – не управляющая компания, не ЖЭК. У нас другие цели. Это развитие ОСМД, правления и самих собственников, а также обеспечение безопасности в широком понимании этого слова. Это не только криминогенная безопасность, а и социальная, экологическая, экономическая, правовая и т.д. Для примера, вместе с Экспертным Центром прав человека мы занимались внедрением и апробацией «community policing», проектом по взаимодействию полиции, власти и общества, который впервые был внедрен в Украине именно в г. Бар и одном районе г. Винницы.

– Деятельность разноплановая…

– Вы знаете, на самом деле вопросы жилья, социальной адаптации и безопасности перекликаются. Психологическое состояние человека, как понятие, входит в то, что мы называем безопасной громадой.

Не скажу, что я – дипломированный психолог. Скорее, профессиональный управитель. Магистратуру я закончила в ВНАУ по специальности «Публичное управление и администрирование».

– Тема объединения жильцов для многих очень актуальна. Какой процент жилого фонда пошел по пути создания ОСМД?

– Мне сложно говорить об этом, почему–то эта информация для нас закрыта. Когда подаешь запрос в органы местного самоуправления, то ответа получить не удается. Кроме того, количество варьируется. Одни создаются, другие ликвидируются.

На сегодняшний день, насколько мне известно, в Виннице около 530 домов создали ОСМД. Я бы это число поставила под сомнение, поскольку учитываются и дома, в которых всего четыре квартиры. Такие случаи есть. По сути, это частные дома, а объединение создают жильцы для приватизации земли. Но полноценным ОСМД это назвать нельзя.

Второй пример – при сдаче посекционно новостроек, в каждой секции создается свое ОСМД. Я понимаю, что по классике ОСМД – это один дом со всеми подъездами. Там ведь одни инженерные сети. Но в Виннице распространена иная практика. При сдаче каждой секции там создают ОСМД, но не уверена, что такие 10 объединений в одном доме можно считать полноценными. Учитывая выше перечисленное, я думаю, что объективно говорить о наличии ОСМД в около 400 домах.

 «Те ОСМД, где нет риска, что у них перед окнами «поставят» новый дом, мы отговариваем от приватизации земли»

– В каждом ли доме стоит создавать ОСМД?

– Однозначно, нет. Несмотря на то, что я рьяно «стою» за создание объединений, пытаюсь трезво оценивать реалии. Если вопрос создания ОСМД перед жильцами поставлен лишь по той причине, что это модно, что можно рассчитывать на средства по городской программе на ремонт сетей, но люди понимают, что не смогут управлять домом, то не стоит и браться.

Пусть среди жильцов нет суперзнающих в технических вопросах, тех, кто разбирается в подключениях электрощитовой, но должно быть ядро просто активных людей, которые найдут, у кого спросить и кого привлечь для выполнения многих работ. Они должны понимать структуру управления домом, как сэкономить деньги, где более эффективно получить те или иные услуги.

Если таких людей нет, а жильцы создали ОСМД, то что они будут дальше делать? Выбирать управителя. Правильно. Но тогда зачем создавали ОСМД? Ведь и до создания объединения жильцы подписывали договора с управляющей компанией. И для них ничего не изменится.

Получается, что, не зная, как функционирует дом, кто его обслуживает, ОСМД передает дом «чужим» людям. Я считаю такой подход неправильным. Если нет активных жильцов, то проще всем предварительно внимательно вычитать договор с управителем и подписать его со своими правками.

Управителей достаточно. Это и коммунальные ЖЭКи, и частные компании, и ФОПы, которые стараются выйти на этот рынок, имея о нем представление. Так вот, не имея понятия о том, что и где есть в доме, не располагая активом, мне кажется, что лучше жильцам подписать договора с управителем, чтобы, как минимум, учиться у них. А когда будет опыт и желание самим управлять – создавать ОСМД.

Я не вижу смысла в создании объединения в доме на 4 квартиры. Как раньше, так и после создания, люди за свой счет ремонтируют этот дом.

Создают ОСМД для приватизации земли. Однако сейчас законом четко не определено, как правильно приватизировать землю под объединение.

– Допустим, на первом этаже жилого дома расположены коммерческие объекты, арендующие коммунальную недвижимость. При создании ОСМД они должны будут платить за съем в «кассу» объединения, что может стать стимулом для жильцов самим распоряжаться домом?

– Если мы рассмотрим закон «Об управлении домом» и Гражданско-правовой кодекс, то там не указываются эти детали. Места общего пользования являются собственностью совладельцев дома. Действительно, некоторые площади принадлежат органам местного самоуправления. Но тот, кто ими пользуется, точно так же, как жильцы, оплачивает все услуги.

Сдавать в аренду жильцы могут только вспомогательные площади – колясочные, часть подвалов, и только по решению большинства совладельцев. Более того, когда речь идет о коммерческой недвижимости в жилом доме, то ее собственники являются совладельцами дома. Им не сдадите в аренду. Они имеют равные права с жильцами. И аналогичная ситуация, если помещения занимают государственные или коммунальные организации. Они в данном случае – пользователи. Они платят за содержание дома на определенных условиях.

– Что дает жильцам приватизация земли?

– Придомовая территория и земля, на которой стоит дом, принадлежит громаде. Благоустраивают и убирают ее за счет совладельцев, а за нарушения штрафуют контролирующие инстанции. И поэтому совладельцы хотят иметь право собственности на эту территорию.

Но есть «подводные камни». Земельным кодексом не определено право собственности ОСМД на землю. Поэтому акт приватизации на совладельцев оформить невозможно. Туда же не впишешь всех совладельцев. Поясню почему… Если кто-то продаст квартиру, то придется переписывать акт. Это сложно и долго. 

Те ОСМД, где нет риска, что у них перед окнами «поставят» новый дом, мы отговариваем от приватизации земли. Поэтому обычно акты выписывают на юрлиц – ОСМД. Земля, принадлежащая юрлицу, может быть сдана в аренду или продана. Это уже свои риски.

Что дает жильцам приватизация? Чувство собственности. Люди убирают и благоустраивают то, что им принадлежит. Еще это гарантирует, что во дворе не построят 1-2-подъездную многоэтажку.

 «Сложно создать ОСМД в домах, где люди получили жилье. Они не виноваты, что мыслят по-другому, но это так»

– Как часто руководство объединений путает общую кассу со своим кошельком?

– Это единичные случаи. Мы проводим тренинги, где объясняем людям юридические моменты и ответственность. Резонансных инцидентов не встречала. Нарушения бывают скорее по незнанию. Не все осведомлены, что вовремя нужно сдавать отчет. При покупке товаров для дома и расчете с помощью банковской карточки нужно получить фискальный чек, а бухгалтер в течение 3 дней должен сделать авансовый отчет.

Не знаю деталей в уголовном производстве по ОСМД в доме №33 по ул. Короленко. Еще в двух крупных жилкомплексах – на Замостье и Вишенке – открыты уголовные производства, где мы помогаем разобраться с бухучетом, ищем алгоритм сотрудничества между сторонами. Возможно, что там нецелевое использование денег было по незнанию людей.

Я бы рекомендовала в случае возникновения споров среди совладельцев относительно использования денег, пригласить независимую аудиторскую компанию. Но прежде узнать, работала ли она с ОСМД. Есть своя специфика. Аудиторы и мы стараемся помочь не судиться, а найти выход из ситуации, если это возможно. Если нет – поможет только суд.

– Были ли прецеденты, когда дом судился с ЖЭКом или поставщиком услуг?

– С застройщиками. На «счету» наших адвокатов выигрышные дела по изготовлению техдокументации и правильной сдачи домов в эксплуатацию. В новостройки люди быстренько вселяются, радуясь тому, что, наконец, обзавелись жильем, а потом выясняется, что есть проблемы с электричеством, газом, водой и прочим, а поставщики угрожают отключением.

К сожалению, в большинстве случаев, когда Ассоциация узнает о ситуации, дело уже рассматривается в суде. Можем похвалиться проделанной работой для сдачи «Клубного дома» на Старом городе.

Застройщик заморозил работы на 1,5 года. Люди уже считали, что их деньги пропали. Путем двухлетних мирных переговоров со строителями, горсоветом, инспекцией ГАСК нам удалось решить проблемы без того, чтобы люди перекрывали дороги, выходили на пикеты. Дом сдан в эксплуатацию в марте этого года. Жильцы двух секций начали оформлять право собственности на квартиры.

– Легко ли «распустить» ОСМД и как часто этим пользуются винничане?

– Законодательство сейчас упростило процедуру. Раньше ликвидировать можно было только через суд, а сейчас и решением собственников. Процедура затяжная, как и при ликвидации любого юрлица. Создается комиссия, проводится аудит. Остатки средств на счетах распределяются между совладельцами.

Механизмом редко пользуются. На моей памяти несколько случаев. Ликвидируют в случае, к примеру, неправильно подписанного протокола о создании ОСМД. Так, однажды пришлось ликвидировать объединение, созданное на несколько домов. Тогда это было запрещено. Сейчас допускается. Во втором случае имело место злоупотребление отдельных совладельцев. Процесс занял 2 года. Люди ликвидировали одно ОСМД и создали новое. 

– Винницкий горсовет предлагает за бюджетные средства выполнить капремонт чего-то одного – крыши, коммуникаций холодного водоснабжения, если жильцы «объединятся». А можно ли, пойдя на этот шаг, через год ликвидировать ОСМД? 

– Законом не запрещено. Иное дело – моральный аспект. Вы не первый, кто интересуется. Я всем отвечаю, что стану первой, кто будет требовать вернуть деньги в бюджет, потому что это деньги налогоплательщиков.   

Сложно создать ОСМД в домах, где люди получили жилье. Они не виноваты, что мыслят по-другому, но это так. Им сложно объяснить, что входную дверь нужно закрывать, что не дворник должен это делать… Жильцы отвечают: «Но ЖЭК же это делал» и ждут чуда, что кто-то за них все сделает. Таким людям нужно долго и монотонно объяснять, что они стали хозяевами и им никто ничего не должен.

– Чему посвящаете свободное время?

– Обожаю читать, предпочитаю художественную литературу. Если книга цепляет – ее читаешь. Правда, с нашим законодательством в выходные дни приходится его изучать, а не уделять внимание сочинениям классиков. Читаю и думаю, как применить на практике…

При том, что приходится много общаться с людьми, люблю проводить время в очень тесном кругу друзей или сама на природе. 

Когда-то мы с друзьями смотрели на карту и путешествовали по Винницкой области. Помню, нашли заброшенную старую мельницу. Показалось, что вот-вот оттуда домовой выбежит (улыбается). У нас масса безумно красивых мест! Хотя из городов очень нравится Мукачево, поэтому часто там бываю. А еще хочу побывать во Вьетнаме.     

 Игорь ЗАИКОВАТЫЙ


 
gnezdo
Видеобаннер SAPE RTB
НовостиМира
РедТрэм Обменный

Комментарии закрыты.

Video >>

Парасюк и Гелетей подрались возле Рады: видео

17.10.2017 - 12:06
Депутат Владимир Парасюк вновь «отметился» в потасовке. На сей раз он размахивал ногами перед начальником Управления государственной охраны Украины Валерием Гелетеем. Инцидент произошел, когда парламентарий вместе с Сергеем Лещенко направлялся на ...

В центре Стокгольма прогремел взрыв (видео) (фото)

26.01.2016
По информации шведского издания Expressen, ...

США построили уникальный ракетный эсминец-истребитель: видео

16.07.2017
На военно-морской базе Перл-Харбор, расположенной ...

Появилось видео уничтожения передовой позиции террористов ДНР

26.01.2018
Фронтовой волонтер Юрий Мысягин рассказал ...