Фурман Роман

Роман Фурман рассказал, почему в городе не осталось ЖЭКов

Вместо ЖЭКов в Виннице появились управляющие компании с громкими позитивно-оптимистическими названиями, из которых следует, что они гарантируют качество предоставляемых услуг. Со сменой вывески должна поменяться суть этих коммунальных предприятий. Как считает директор департамента жилищного хозяйства Винницкого горсовета Роман Фурман, для этого необходимо время. Некий результат уже есть. Отдельные дома отказываются от предприятий, которые ранее были их ЖЭКом, и начинают договариваться с другими.

«Начали отопительный сезон, когда еще было тепло, чтобы к холодам отрегулировать параметры. Кому было жарко, мог прикрутить вентиль в подвале»

— С 16-17 октября в квартиры винничан подали отопление, хотя днем температура достигала 20-22 градусов. Насколько оправдано начало отопительного сезона с точки зрения энергосбережения?

— Это не единственный критерий… По состоянию на 18 октября свыше 80% жилого фонда уже было с отоплением, но котельные работали на минимальном тепловом режиме. В чем лично я вижу позитив того, что начат отопительный сезон при относительно высокой температуре наружного воздуха? Для того чтобы выйти на соответствующие параметры температуры внутри помещений, теплоснабжающим предприятиям нужен определенный промежуток времени. Когда запускали котельные при холодной погоде, получали массу жалоб на недостаточный обогрев жилья. А так люди не ощущают дискомфорта. Расчет был на то, чтобы на момент ожидаемого похолодания наша теплосеть вышла на необходимые параметры.

Теперь поясню относительно «перегрева». Практически все многоэтажки оснащены счетчиками и запорной арматурой, поэтому жители домов могли самостоятельно регулировать подачу тепла. Если, к примеру, люди считали, что им жарко, то могли прикрыть вентиль. Хотя, напомню, что в ночное время резко холодало. Наверное, поэтому мы не получали существенных жалоб по этому поводу.

Таким образом, хотя отопительный сезон и начался, когда еще было тепло, потребители оплачивать его будут по приборам учета, то есть, за потребленные гигакалории. В подавляющем большинстве случаев старшие по домам стараются экономить и регулируют подачу теплоносителя. Вероятно, для теплоснабжающего предприятия это и не совсем удобно, но жильцы пользуются возможностью сократить потребление.

— Сколько суток необходимо котельным для выхода на расчетные параметры теплоносителя в квартирах?

— Прежде всего, нужно запустить тепло на весь жилой фонд. Тогда можно отрегулировать. Как правило, за 3-4 дня удается справиться с этой задачей, даже при условии устранения порывов и прочих проблем в теплосети.

— Нынешним летом сети, ранее обслуживаемые ДП ТКЭ «Маяк», были переданы КП «Винницагортеплоэнерго». В коммунальном предприятии на протяжении нескольких месяцев заявляли, что «полученное имущество» находится в аварийном состоянии. Насколько сегодня городские власти могут гарантировать, что вся Вишенка, включая прежнюю «зону ответственности» «Маяка», нормально «пройдет» зиму?

— Довольно длительный период времени «Маяк» не вкладывал средства в реконструкцию теплосети. Когда возникали порывы, в авральном порядке они ликвидировались. Проще говоря, где могли, там ставили хомуты. Тем, что мы понимаем под понятием «реконструкция», предприятие не занималось.

Сейчас сети вернули в коммунальную собственность города, но они находятся в ужасном состоянии. На сегодняшний день могу с уверенностью сказать, что применяются все возможные меры, чтобы в отопительный период жители не ощутили проблем. Гарантировать отсутствие аварийных ситуаций никто не станет. Единственное, о чем можно говорить, так это об устранении аварий в максимально сжатые сроки.

При формировании городского бюджета на следующий год, уверен, будут заложены средства на то, чтобы провести реконструкцию наиболее проблемных участков теплосети.

«Нам нужен год-два, чтобы изменить сознание жильцов и заставить управляющие компании ценить финансовый ресурс, выделяемый совладельцами жилья, и работать качественно»

— ЖЭКи стали управляющими компаниями, изменили названия. Многие ли из них не только юридически, но и фактически готовы быть заказчиками услуг, а не их исполнителями?

— Предприятия остаются в коммунальной собственности с учредителем в виде территориальной громады города Винница в лице горсовета. Реформой жилкоммунхоза предусмотрено, что не орган местного самоуправления определяет перечень предоставляемых жильцам услуг и цены, как это было раньше. Законодатель эти полномочия передал совладельцам жилья.

Начну с пояснения идеи переименования. Она заключается в том, чтобы избавиться от самого понятия «ЖЭК». Так сложилось, что исторически к ЖЭКам относились как к организациям, которые ничего не делают. Чтобы заставить их что-то делать, нужно было жаловаться и ругаться, но при этом за все жилконтора брала деньги.

Я правильно высказался?.. Именно такие ассоциации у многих возникают, когда говорят о ЖЭКах. С переименованием необходимо изменить имидж и суть. Теперь мы говорим об управляющей компании, которая имеет желание управлять многоквартирным домом.

На сегодняшний день 90% жилого фонда определились с формой управления, выбрали управленческую компанию и работают над вопросом подписания договоров об управлении. Закон Украины о жилищно-коммунальных услугах с 8 декабря 2018 года полностью отменяет «квартплату», вместо нее внедряя оплату за новую услугу – «управление жилым домом».

Исключительно совладельцы наделены полномочиями определять стоимость этой услуги, перечень и объем работ на дом. Ценообразование ничем не ограничено. Совладельцы самостоятельно могут закладывать в смету соответствующий перечень ремонтных работ.

Отдельно хочу остановиться на ремонтах. С 1990-х годов на это не было средств у ЖЭКов, поэтому многое в наших домах требует замены. С 2009 года функционирует программа по софинансированию капремонтов, где жильцы собирают 30% от необходимой суммы, а из бюджета горсовет добавляет 70%. Она пользуется спросом.

С каждым годом количество желающих работать по этой программе увеличивается и в первую очередь за счет того, что растет количество ответственных совладельцев, которые понимают, что не им «все должны», а дом – это часть их общей собственности. И законом четко предусмотрено, что ответственность за содержание и ремонт общей собственности лежит на совладельцах. Горсовет, как и прежде, будет помогать, и программу софинансирования никто сворачивать не собирается.

При избрании той или иной управляющей компании у совладельцев есть право «по-хозяйски» подойти к вопросу определения перечня необходимых работ. Если мы говорим о крыше, то возможно, ее стоит не латать, а капитально отремонтировать, и, скажем, заложить в городском бюджете-2019 расходы на софинансирование этого ремонта.

— Этой программой предусматривается, что жильцы не имеют права выбирать подрядчика и должны соглашаться с выбором строительной фирмы, которую предложит управляющая компания?

— Хочу напомнить, что при софинансировании выделяются бюджетные средства. Их использование без соответствующих тендерных процедур невозможно. Распорядителем бюджетных средств является департамент жилищного хозяйства. Совладельцы многоэтажного дома только инициаторы. При определении подрядчика на тот или иной участок работ департамент подает заявку в электронную систему Prozorro.

Действительно, периодически жильцы говорят, что есть подрядная организация, которая готова дешевле выполнить работы. В таком случае мы предлагаем ей тоже участвовать в тендере. К сожалению, не все организации хотят официально «светиться» и делать работы по безналичному расчету. Уточню, горсовет не может выделить наличку, а кроме того, требует гарантии качества и призван следить за прозрачностью и законностью, включая уплату подрядчиком налогов и официальных зарплат наемным работникам.

Повторюсь, мы призываем все строительные организации принимать участие в тендерах. Уверен, что с увеличением количества участников и появлением конкуренции улучшится качество работ, снизится стоимость и удастся сэкономить бюджетные средства.

— Бывают ли сейчас такие случаи, когда свои услуги по конкретному объекту предлагают две-три компании, которые между собой не связаны?

— Конечно. Довольно распространенной услугой является утепление домов. По некоторым объектам мы наблюдаем конкуренцию, которая позволяет в некоторой степени снизить конечную стоимость работ.

— С появлением управляющих компаний жалоб на работу бывших ЖЭКов стало меньше?

— Убежден, что мгновенно этого не произойдет. Какое-то время мы обречены получать жалобы на работу управляющих компаний. Хотя, в принципе, это неверно. Договор составлен между жильцами и управляющей компанией. В случае игнорирования или невыполнения условий договора его можно разорвать и заменить одну компанию другой.

Выбранная совладельцами жилья управляющая компания не является бессрочной «нагрузкой». Сменить ее можно хоть через месяц. Более того, при периодической смене управляющей компании, ее менеджмент будет вынужден задуматься над причинами, сделать выводы и принять меры. То есть начать работать качественно.

Думаю, нам нужен год-два, чтобы изменить сознание жильцов и заставить управляющие компании ценить финансовый ресурс, выделяемый совладельцами жилья, и работать на совесть.

Мы изучали опыт работы нашего польского побратима – города Кельце. Я был в гостях в одной из управленческих компаний. Так вот, там горсовет совершенно не опекается жилкоммунхозом. Никто не контролирует заявки и жалобы жителей, действуют вполне понятные договорные отношения между двумя участниками этого процесса.

Совладельцы жилья нанимают управленческую компанию, оплачивают услуги, а если их не удовлетворяет результат, договариваются с конкурентами. Конкуренция между управленческими компаниями привела к тому, что некоторые даже ввели внутренний аудит. За некачественное или несвоевременное выполнение работ предприятие штрафует своих работников.

«На условиях 30/70 городской бюджет может финансировать капремонт лифта, но не его замену на новый»

— Были ли в Виннице прецеденты, когда две управленческие компании боролись за обслуживание дома?

— Пока рано делать анализ. Этот рынок только зарождается. Лишь 200 из 1400 домов заключили договоры. Остальные согласовывают условия. Кроме того, жильцы довольно инертны и они не до конца понимают, что целый перечень услуг может предоставляться только через управленческую компанию. Например, обслуживание лифтов.

Поэтому в большинстве своем управленческие компании сами проявляют инициативу, убеждая подписать договор. Были случаи, когда свои услуги предлагали две компании. К примеру, на территории обслуживания ООО ЖЭУ жители одного дома отдали предпочтение другой – коммунальной – управляющей компании.

Сегодня нет монополии на «зону обслуживания», которая была у ЖЭКов. Жильцы получили право выбирать, некоторые этим пользуются. Понятно, что для большинства жильцов приоритетом является цена услуги. Мы же им стараемся пояснить, что это один из факторов. Еще крайне важны качество и широта спектра услуг управляющей компании.

Давайте вспомним, почему жилой фонд находится не в лучшем состоянии. Тарифы на его содержание утверждались через год-два, тогда как цены на расходные материалы и минимальная зарплата росли чаще. В итоге обязательные расходы съедали бюджет контор, и они никогда не выполняли заранее намеченный план работ. На многое просто не оставалось средств. Хроническое недовыполнение и привело к тому, что теперь порой нужны экстренные меры в виде капремонта подвалов, инженерных сетей, крыши, окон и дверей.

— Сколько в Виннице аварийного жилья?

— Такого нет. Есть 112 ветхих дома. Они расположены в центральных районах города, а сооружены в конце 19-го и в начале 20 века. Там вполне можно жить. Практически все эти здания находятся в частной собственности.

— Многоквартирным домам, которым свыше 50 лет, со следующего года горсовет предложил льготы. Если жильцы решат создавать ОСМД, то городской бюджет покроет расходы на реконструкцию не одного направления, скажем, крыши, а двух – крыши и системы водоснабжения. Насколько велик запрос на подобное?

— Увидим. Думаю, он будет. В этом году действует программа софинансирования капремонтов, которая предусматривает выделение бюджетных средств двумя этапами. Первый – при создании объединения совладельцев многоквартирного дома (ОСМД), и второй, когда оно создано.

Для поддержки создания ОСМД один из видов работ горсовет готов оплатить на 100%. В 2018 году городской глава Сергей Моргунов поручил изучить возможность для стимулирования процесса создания ОСМД. На основании этого принято решение о 100-процентной оплате из горбюджета двух видов для домов постройки до 1970 года при условии, что жильцы создают объединение с 1 января 2019 года. Правда, эти два вида сделают не за один год…

Таких домов в городе более 700. Программа начнет действовать со следующего года. По сути, она распространяется на большое количество хрущевок. Мы же прекрасно понимаем, почему неохотно люди идут на создание ОСМД. Они боятся остаться один-на-один со своим старым домом.

— Последнее десятилетие часто приходится слышать об изношенности лифтов. Звучат различные предложения, как и за чей счет их ремонтировать. Насколько актуальна тема обновления лифтового хозяйства?

— В 466 винницких многоэтажках насчитывается 1283 лифтов. Около 40% из них отработали свыше 25 лет, и продолжают работать при более внимательном надзоре со стороны обслуживающих организаций. За обслуживание лифтового хозяйства в городе отвечают четыре предприятия.

Лифт – это конструктивный элемент любого дома, как и подвал или крыша. Ему тоже может проводиться капремонт на условиях софинансирования. Капремонт позволяет продлить работу лифта на 4 года. Понятно, что замена лифтовой кабины, электрической и механической части стоит гораздо дороже. На условиях 30/70 городской бюджет не сможет финансировать такую модернизацию. Поэтому, если жители считают нужным, горсовет может помочь с капремонтом, который обходится в среднем в 100 тысяч гривен.

Игорь ЗАИКОВАТЫЙ