МУТНЫЕ ВОДЫ ВИННИЦКОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ: В КАКОЕ ОБЪЯВЛЕНИЕ НЕ ТКНИ – ВЕЗДЕ АГЕНТСТВО ИЛИ РИЕЛТОР, И ДУРЯТ, ДУРЯТ…

Честные риелторы добиваются лицензирования своей деятельности, чтобы оградить свою профессию от жульничества

Как всем известно, 99% предлагаемой к продаже или сдаче в аренду недвижимости (квартиры, частные дома, земельные участки) проходят через агентства. Связано это, прежде всего, с тем, что так очень удобно продавцам. И самим агентствам, которые подгребают под себя все, что выставляется на продажу. Зато “несколько” накладно покупателям, оплачивающим услуги риелторов: от 2% до 10% от стоимости недвижимости. (Чем дороже объект, тем дешевле в процентах от его стоимости посреднические услуги и наоборот; стандартные “чаевые” за квартиру и средний в Виннице дом составляют 4%. То есть, покупая дом за 100 тысяч, 4 тысячи сверху надо отдать агентству.).

Поскольку стать риелтором в Украине весьма просто, а работа эта рядовому гражданину кажется весьма доходной и легкой, конкуренция среди агентств недвижимости порой зашкаливает. Хотя бы потому, что те же продавцы норовят заключить договора сразу с несколькими конторами. Тем более непонятно, почему риелторы в таких условиях довольно часто откровенно жульничают, пытаясь обмануть клиентов, теряя в итоге свою репутацию. Кстати, “РЕАЛ” попробовал подсчитать количество агентств в Виннице. Когда мы уже насчитали 130 штук, поняли, что многие из них либо однодневки, которые уже “закрылись”, либо нечто, за чем стоит один-два “отбившихся” от какого-либо более крупного агентства риелтора. В общем, считать смысла нет.

 

Иногда некомпетентность агентств недвижимости и их агентов поражает. Порой они пытаются продать то, что в принципе невозможно ни при каких обстоятельствах. Например, частный дом-самострой, стоящий на участке, на который отсутствует первичная документация: госакта на землю нет, а решение сессии горсовета о ее выделении отсутствует даже в архиве. Куплю-продажу такого объекта не оформит ни один нотариус, а значит риелтор не получит своих 4%. Ради чего тогда тратит свое и время покупателей? Ведь в лучшем случае только на оформление земельного участка с нуля потребуется полгода, а то и год, плюс полгода на узаконивание самовольно построенного здания. Не говоря уж о финансовых расходах и невообразимой мороке.

Все, кто когда-то искал по объявлениям подходящую недвижимость, неизбежно сталкивались с мелким жульничеством и откровенным неуважением к клиентам. Написано: “Дом на Старом городе”, а на самом деле он в Луке-Мелешковской или у “Версаля” – “близко к Старому городу”. “Дом на Московской”, а на самом деле - “На Примакова, просто туда ехать через Московскую”. Как вам такое наглое оправдание? “Квартира на ближнем Замостье на… Тарногродского”. Привлекательные и дешевые квартиры, как правило, оказываются “только что проданными”: “Но у нас есть точно такая же, но немного дороже и в периферийном микрорайоне”. На сайтах и в газетах очень много повторяющихся объявлений по одним и тем же адресам, и у всех разные цены! В Виннице риелторами продаются целые улицы самостроев с неоформленной землей. А о том, что привлекательная квартира была отнята банком у безнадежного должника, покупатель узнает в самый последний момент, хотя и спрашивал об этом у агента. Врут безбожно!

Руководитель винницкого отделения Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) Владимир Яцуба резко отличается от большинства специалистов по недвижимости, с которыми до сих пор приходилось сталкиваться корреспонденту “РЕАЛа” - без фальшивой “американской” улыбки, словесного гипнотического потока, отчаянного желания произвести хорошее впечатление на собеседника, прост и лаконичен:

- Ассоциация создана в 1995-м. Я работаю в этом бизнесе с 99-го, в 2001-м создал свою фирму (юридическое лицо). Не надо указывать ее название, чтобы меня коллеги не обвиняли в недобросовестной конкуренции. В Виннице в АСНУ входят 23 агентства недвижимости, всего их в городе до 40. Есть еще риелторы, оформленные субъектами предпринимательской деятельности, которые могут заниматься недвижимостью на непостоянной основе. Всего в городе может быть тысяча риелторов, очень сложно подсчитать… (Напомним, мы не смогли. – Авт.).

АСНУ сертифицирует своих членов и вообще стремится к узакониванию деятельности всех риелторов. Потому что слишком много беспредела на рынке, а риелторы никакого наказания за это не несут. В той же истории с “Элита-центр”, если вы еще не знаете, агентство “Благовест” гарантировало, что каждый клиент застрахован на круглую сумму в долларах. Но когда люди обратились в суд, тот признал, что риелтор на сегодня предоставляет лишь информационные услуги, и взятки гладки. Риелтор на данный момент никому не обязан, ничем не рискует. Что бы он ни нарушил, в каких бы аферах не был замешан, всегда остается в стороне (если, конечно, не докажут, что он сам лично был соучастником, но сделать это крайне сложно). Например, когда продается “липовая” квартира, о чем риелтор прекрасно знал, он берет свою комиссию, а когда “левак” выплывает, ему, как с гуся вода.

- Странно, я почему-то думал, что вы будете защищать коллег. А как можно исправить ситуацию?

- АСНУ борется с ней уже давно. Я, как общественный деятель да и сам риелтор, очень переживаю за наше доброе имя. У украинцев ведь 90% капитала в недвижимости, и доверять его кому попало – кощунственно. По нашим предложениям президент дал поручение Кабмину разработать законопроект о риелторской деятельности. В рабочую группу входят представители Минюста, Минэкономики, ФГИ и президент АСНУ Сергей Злыдень…

- Владимир Николаевич, а вы не боитесь, что вас прижмут с другой стороны: налогами, лицензиями, проверками и т.д.? На что сейчас нарекает малый и средний бизнес в Украине…

- Я же вам объясняю: мы сами стремимся к лицензированию, чтобы у риелторов были обязанности и права. Пусть мы даже больше заплатим в казну, но в итоге это пойдет всем на пользу. Например, риелтор с удостоверением должен иметь право зайти в ЖЭК и проверить, есть ли долги по коммунальным платежам по продаваемой им квартире – это наша работа… В уже разработанном законопроете прописано, что риелтор обязательно должен иметь базовое высшее образование, пройти специальные курсы обучения и получить сертификат. Я, как и многие члены ассоциации, уже имею сертификат, подписанный руководством Фонда госимущества Украины и АСНУ. Я вам сейчас покажу… Кроме того, я в 2008-м окончил магистратуру львовского университета по правоведению (второе высшее образование).

- Что собой представляют или будут представлять курсы риелторов?

- АСНУ вместе с ФГИУ согласовали 81-часовую обучающую программу, включающую в себя юридическую, строительную и налоговую части. При сдаче экзамена выдается сертификат, который надо подтверждать каждые два года. У нас на сайте можете посмотреть реестр сертифицированных риелторов Украины – нас уже 429, из них несколько десятков винничан. В Виннице мы уже провели два обучающих курса. Стоит такой недельный курс от 500 до 1000 гривен с риелтора. На обучении АСНУ не зарабатывает, за собранные деньги оплачиваем работу преподавателей и проживание иногородних.

- А сколько стоит членство в АСНУ?

- 500 гривен в год. При этом наши члены получают льготы на участие в Международной конференции в Ялте, в которой традиционно участвует до 10 стран. Мы дружим с Россией, Прибалтикой, Америкой, Европой, входим в Европейскую ассоциацию риелторов. Хотим поднять уровень своей профессии в Украине, чтобы было как во Франции или Италии, где статус риелтора соответствует статусу адвоката.

- Владимир Николаевич, предлагаю пройтись по основным сегодняшним проблемам. Начнем с задатков. Говорят, есть люди, живущие за их счет, реально ничего и никогда не продавая…

- Ну, это, наверное, слишком, хотя дыма без огня не бывает: покупатели часто жалуются, что сделка не состоялась не по их вине, а задаток им отдавать не спешат. У агентств, входящих в АСНУ, договор фактически стандартный. Мы наняли известного адвоката, который все сделал, не только грамотно, но и доступным языком. Договор о задатке (правильнее - договор о намерениях) заключается между продавцом и покупателем. Оговариваются: сумма задатка, цена объекта, сроки оформления, сроки освобождения помещения. Согласно законодательству, если одна из сторон захочет внести в договор иные существенные условия, то они вносятся. Также в условиях договора должны быть прописаны действия продавца: за свои деньги он должен приготовить весь пакет документов. Например, по частному дому извлечение из БТИ про регистрацию, госакт на землю, экспертные оценки на дом и землю, форму 3 о том, что там нет прописанных несовершеннолетних детей и т.д.

Сумма задатка (точнее гарантированная сумма) выдается, а продавец гарантирует, что он не пребывает ни в каких задолженностях, во всех реестрах его недвижимость не в запрете. Если хотя бы один пункт не выполнен, нотариус откажет в сделке. Поскольку виноват в этом продавец, по закону он должен вернуть задаток и еще такую же сумму своих денег - ведь законодательство гласит, что каждая сторона рискует одной и той же суммой. Договор задатка может быть продлен только при согласии двух сторон… Если есть проблема, надо подавать в суд. В исковом заявлении следует написать, почему нотариус отказался регистрировать договор, в каком конкретно реестре проблема, что вам не хотят отдавать задаток, и потребовать вернуть его вам в двойном размере.

- Насчет мелкого обмана, привлекающего клиентов: манипуляции с адресами, привлекательными ценами на якобы только что проданные квартиры и т.п. …

- С этими “ловушками-заманушками”, с помощью которых риелторы обращают на себя внимание клиентов, до принятия закона бороться очень сложно. Я вижу выход в следующем: надо обязать риелторов стать членами общественной организации, причем их исключение из организации на общем собрании должно означать и автоматическое лишение лицензии. Тогда мы могли бы хоть как-то влиять на своих коллег, подрывающих наш общий авторитет.

- Но дело, очевидно, не только в риелторах, но и в их клиентах: если бы мы не “велись”, нас бы не “разводили”. Риелторы ведь неизбежно подстраиваются под клиентов. Почему тогда вообще существует такой мелкий лохотрон? Недвижимость ведь покупают не самые бедные, а значит, и не самые глупые люди. Неужели они ведутся на эти “заманушки”?

- Как ни странно и, к сожалению, довольно часто: “Вот только что продалась эта квартира, задаток еще горячий, давайте я найду вам аналогичную, но немножко дороже или в худшем микрорайоне”… Смотрите пример с новым “МММ” – опять куча людей попалась! Хотя Мавроди честно на бордах написал, что “финансовые пирамиды вредят их финансовому здоровью” L. А с другой стороны: “100% доходность!”, и люди, как вы говорите, “ведутся”…

- Мы “ведемся” от бедности?

- Да нет. Скорее это ментальность, причем не только украинская: в любой стране покупатель хочет купить лучше и дешевле, а продавец продать то, что имеет, но как можно дороже. А ведь все равно, в конце концов, покупатели и продавцы приходят к “золотой середине”, которую мы им сразу подсказываем, но потратив деньги и время на бесполезные поиски. Сплошь и рядом, например: продавец квартиру стоимостью в 40 тысяч долларов пытается продать за 50, а покупатель хочет купить ее за 30 . И только, когда уже петух в одно место клюнет, начинаются реальные шаги.

- Многие боятся приобретать ипотечную недвижимость…

- Да, и часто абсолютно напрасно. Наше агентство работает с банками, которые забирают на свой баланс ипотечные квартиры, когда сумма кредита превышает стоимость квартиры (например, человек должен 40 тысяч, а квартира стоит 30). Я считаю, что это хорошие банки, которые забирают у людей ипотеки, не выжимая из них большего. А если недвижимость перешла в собственность банка, поверьте мне, она очень тщательно проверена со всех сторон. И главное, такие ипотеки выдавались больше, чем три года назад – срок исковой давности истек. А вообще я могу сказать, что это очень чистые квартиры.

- По поводу перестройки и перепланировки квартир…

- Раньше это было сложнее, в будущем, возможно, все будет проще, когда регистрацией прав собственности будет заниматься не БТИ, а Минюст. У нас ведь до абсурда доходило: дверь в туалете перенес на 20 см или фанерную кладовку разобрал, уже надо вызывать комиссию. Думаю, вскоре все упростится. Уже сейчас разобранная кладовка не считается перепланировкой, также как и перестройки, при которых не трогаются несущие конструкции и не меняется площадь жилья. Но чтобы трогать несущие конструкции, надо вызывать архитекторов, проектантов и согласовывать - на данный момент этот вопрос решается 2-3 месяца за 300-500 долларов. Советую покупателям при осмотре перестроенных квартир брать с собой строителя, который может определить, затронуты ли несущие стены.

- Много вопросов возникает по документам на частные дома, как на само здание, так и на землю…

- Наше агентство практически с такими объектами не работает, особенно, если это долгострой. Если, например, надо получать акт на землю, говорю людям: оформляйте и приходите через год. Хотя, когда продавцы не подали документы на приватизацию земли, а дом на ней оформлен, то оформить участок вполне возможно: продается дом, а земля переходит в пользование новым собственникам. Для этой земли надо будет получить кадастровый номер в Госкомземе. Новый хозяин показывает договор купли-продажи на этот дом, и он имеет право приватизировать бесплатно эту землю.

Если есть госакт на землю, но дом не введен в эксплуатацию, то продать его практически невозможно. Разве что нотариус оформит продажу просто земли, если ему предоставить бумагу, что на ней ничего не построено. Тогда новый собственник достроит и узаконит, возможно, штрафы уплатит, что, естественно, учитывается. В любом случае, на этот дом уже никто другой не сможет претендовать. Но в любом случае дом без проекта покупаешь на свой страх и риск: примут ли его в эксплуатацию? Может быть, комиссия из департамента архитектуры скажет, что такого дома в принципе не должно быть, что он нарушает все стандарты...

- Риелторы часто бывают причастны к откровенно уголовным преступлениям? Например, когда отбирают квартиры у одиноких стариков или продают одну и ту же недвижимость разным людям?

- Вообще что-то изначально преступное (подставные документы и сделки) легальным риелторам предлагают крайне редко, особенно серьезным компаниям. Разве что “черным маклерам”, которые даже не оформлены, как предприниматели. Ко всем этим подставам со стариками и наркоманами риелторы, как правило, не причастны.

- Как на вашем бизнесе отразился кризис?

- В общем, работы стало меньше, заработки сократились. Но наше агентство, например, себя нормально чувствует, потому что мы работаем на репутации: реклама дает нам только 5% клиентов, 95% обращаются по рекомендации других клиентов. Только первых 2-3 месяца кризиса был застой, потом рынок пошел. Украинцы ведь хотят иметь свои квартиры. Это в Европе и в 40, и в 50 лет люди живут в арендованных квартирах и не “парятся”. А для нас свое жилье – символ успешности.

- Может быть, дело в том, что у нас аренда жилья дороже коммунальных услуг, а в Европе наоборот – аренда дешевле расходов на коммуналку?

- Думаю, никто этого не считает. Скорее всего, просто менталитет: имеешь квартиру, значит, ты состоявшийся человек. У нас пять экстренных сделок было, когда прямо из ЗАГСа, рядом с которым мы находимся, приходили сваты и покупали молодоженам однокомнатные квартиры или малосемейки – “детям на старт”.

- Правда, что в последний год в Виннице цены на квартиры немного растут, а на частные дома падают?

- Минимальная цена однокомнатной квартиры улучшенной планировки на самом дне кризиса составляла 20 тысяч долларов. На данный момент она стоит уже 35 тысяч. Цены на квартиры идут немного вверх. А домов перед кризисом настроили по 200-300 квадратных метров, которые никому не нужны. Сейчас вот дом 300 метров на 10 сотках продается за 150 тысяч. А новенький свежий дом на 100 метров – до ста тысяч. Есть такое понятие в экспертной оценке, которой мы тоже занимаемся, как избыток качества.

 - Арендовать квартиру тоже стало дороже?

- Да. До кризиса аренда однокомнатной квартиры обходилась в 200 долларов, затем упала до тысячи гривен, сейчас – 1300-1500 гривен. Плюс все коммунальные услуги за месяц.

- За счет кого растет спрос на аренду квартир?

- Думаю, за счет студентов. В Виннице много вузов. 

- Последний философский вопрос: чем отличается отечественный риелторский бизнес, скажем, от российского?

- Сложный вопрос… В России сделки купли-продажи осуществляются по-другому. В 80% сделок нотариусы вообще не участвуют, права собственности закрепляются регистрационной палатой. У нас сейчас как: заплатили у нотариуса деньги, но пока куплю-продажу не зарегистрировали (а на регистрацию идет месяц), это все еще квартира продавца! Теоретически за этот месяц на бывшего собственника могут наложить какой-нибудь арест, и на себя вы эту квартиру зарегистрировать не сможете, даже имея на руках правильный договор купли-продажи! Правда, я, к счастью, пока таких случаев не встречал.

А в России договор купли-продажи оформляется прямо в агентстве недвижимости, конечно, в присутствии юристов. Потом покупатель, продавец и риелтор идут в банковский сейф, куда покупатель кладет деньги. Ячейку закрывают на ключ, договор относят в регистрационную палату. Когда покупатель получает зарегистрированный договор, риелтор и продавец открывают сейф и последний забирает свои деньги.

Кстати

Никаких экономических оснований для повышения цен на квартиры сейчас нет, - полагает глава национального совета Риелторской палаты Украины Александр Бондаренко. – Для этого необходимы рост доходов населения и появление доступных ипотечных кредитов. А у нас заработки граждан увеличиваются только по данным официальной статистики. Что касается ипотеки, то она не станет доступнее еще года два. Таким образом, спрос на жилье будет низким, а компаниям все равно придется продавать то, что они построили. Значит, их заявления о подорожании квартир – это просто игра на повышение цен.{jcomments on}

 

 
traffer.biz

Загрузка...
   
RedTram обменный
Loading...
megatraf.biz

Комментарии закрыты.

Video >>

Собаки ведут себя за столом как люди (видео)

20.04.2016 - 21:00
На видео собаки, которых, вероятно, пригласили в гости, на день рождения подружки и усадили за стол покушать. И что примечательно, ведут они себя, как люди, то есть по-свински. ...