МУТНЫЕ ВОДЫ ВИННИЦКОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ: В КАКОЕ ОБЪЯВЛЕНИЕ НЕ ТКНИ – ВЕЗДЕ АГЕНТСТВО ИЛИ РИЕЛТОР, И ДУРЯТ, ДУРЯТ…

Честные риелторы добиваются лицензирования своей деятельности, чтобы оградить свою профессию от жульничества

Как всем известно, 99% предлагаемой к продаже или сдаче в аренду недвижимости (квартиры, частные дома, земельные участки) проходят через агентства. Связано это, прежде всего, с тем, что так очень удобно продавцам. И самим агентствам, которые подгребают под себя все, что выставляется на продажу. Зато “несколько” накладно покупателям, оплачивающим услуги риелторов: от 2% до 10% от стоимости недвижимости. (Чем дороже объект, тем дешевле в процентах от его стоимости посреднические услуги и наоборот; стандартные “чаевые” за квартиру и средний в Виннице дом составляют 4%. То есть, покупая дом за 100 тысяч, 4 тысячи сверху надо отдать агентству.).

Поскольку стать риелтором в Украине весьма просто, а работа эта рядовому гражданину кажется весьма доходной и легкой, конкуренция среди агентств недвижимости порой зашкаливает. Хотя бы потому, что те же продавцы норовят заключить договора сразу с несколькими конторами. Тем более непонятно, почему риелторы в таких условиях довольно часто откровенно жульничают, пытаясь обмануть клиентов, теряя в итоге свою репутацию. Кстати, “РЕАЛ” попробовал подсчитать количество агентств в Виннице. Когда мы уже насчитали 130 штук, поняли, что многие из них либо однодневки, которые уже “закрылись”, либо нечто, за чем стоит один-два “отбившихся” от какого-либо более крупного агентства риелтора. В общем, считать смысла нет.

 

Иногда некомпетентность агентств недвижимости и их агентов поражает. Порой они пытаются продать то, что в принципе невозможно ни при каких обстоятельствах. Например, частный дом-самострой, стоящий на участке, на который отсутствует первичная документация: госакта на землю нет, а решение сессии горсовета о ее выделении отсутствует даже в архиве. Куплю-продажу такого объекта не оформит ни один нотариус, а значит риелтор не получит своих 4%. Ради чего тогда тратит свое и время покупателей? Ведь в лучшем случае только на оформление земельного участка с нуля потребуется полгода, а то и год, плюс полгода на узаконивание самовольно построенного здания. Не говоря уж о финансовых расходах и невообразимой мороке.

Все, кто когда-то искал по объявлениям подходящую недвижимость, неизбежно сталкивались с мелким жульничеством и откровенным неуважением к клиентам. Написано: “Дом на Старом городе”, а на самом деле он в Луке-Мелешковской или у “Версаля” – “близко к Старому городу”. “Дом на Московской”, а на самом деле - “На Примакова, просто туда ехать через Московскую”. Как вам такое наглое оправдание? “Квартира на ближнем Замостье на… Тарногродского”. Привлекательные и дешевые квартиры, как правило, оказываются “только что проданными”: “Но у нас есть точно такая же, но немного дороже и в периферийном микрорайоне”. На сайтах и в газетах очень много повторяющихся объявлений по одним и тем же адресам, и у всех разные цены! В Виннице риелторами продаются целые улицы самостроев с неоформленной землей. А о том, что привлекательная квартира была отнята банком у безнадежного должника, покупатель узнает в самый последний момент, хотя и спрашивал об этом у агента. Врут безбожно!

Руководитель винницкого отделения Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) Владимир Яцуба резко отличается от большинства специалистов по недвижимости, с которыми до сих пор приходилось сталкиваться корреспонденту “РЕАЛа” - без фальшивой “американской” улыбки, словесного гипнотического потока, отчаянного желания произвести хорошее впечатление на собеседника, прост и лаконичен:

- Ассоциация создана в 1995-м. Я работаю в этом бизнесе с 99-го, в 2001-м создал свою фирму (юридическое лицо). Не надо указывать ее название, чтобы меня коллеги не обвиняли в недобросовестной конкуренции. В Виннице в АСНУ входят 23 агентства недвижимости, всего их в городе до 40. Есть еще риелторы, оформленные субъектами предпринимательской деятельности, которые могут заниматься недвижимостью на непостоянной основе. Всего в городе может быть тысяча риелторов, очень сложно подсчитать… (Напомним, мы не смогли. – Авт.).

АСНУ сертифицирует своих членов и вообще стремится к узакониванию деятельности всех риелторов. Потому что слишком много беспредела на рынке, а риелторы никакого наказания за это не несут. В той же истории с “Элита-центр”, если вы еще не знаете, агентство “Благовест” гарантировало, что каждый клиент застрахован на круглую сумму в долларах. Но когда люди обратились в суд, тот признал, что риелтор на сегодня предоставляет лишь информационные услуги, и взятки гладки. Риелтор на данный момент никому не обязан, ничем не рискует. Что бы он ни нарушил, в каких бы аферах не был замешан, всегда остается в стороне (если, конечно, не докажут, что он сам лично был соучастником, но сделать это крайне сложно). Например, когда продается “липовая” квартира, о чем риелтор прекрасно знал, он берет свою комиссию, а когда “левак” выплывает, ему, как с гуся вода.

- Странно, я почему-то думал, что вы будете защищать коллег. А как можно исправить ситуацию?

- АСНУ борется с ней уже давно. Я, как общественный деятель да и сам риелтор, очень переживаю за наше доброе имя. У украинцев ведь 90% капитала в недвижимости, и доверять его кому попало – кощунственно. По нашим предложениям президент дал поручение Кабмину разработать законопроект о риелторской деятельности. В рабочую группу входят представители Минюста, Минэкономики, ФГИ и президент АСНУ Сергей Злыдень…

- Владимир Николаевич, а вы не боитесь, что вас прижмут с другой стороны: налогами, лицензиями, проверками и т.д.? На что сейчас нарекает малый и средний бизнес в Украине…

- Я же вам объясняю: мы сами стремимся к лицензированию, чтобы у риелторов были обязанности и права. Пусть мы даже больше заплатим в казну, но в итоге это пойдет всем на пользу. Например, риелтор с удостоверением должен иметь право зайти в ЖЭК и проверить, есть ли долги по коммунальным платежам по продаваемой им квартире – это наша работа… В уже разработанном законопроете прописано, что риелтор обязательно должен иметь базовое высшее образование, пройти специальные курсы обучения и получить сертификат. Я, как и многие члены ассоциации, уже имею сертификат, подписанный руководством Фонда госимущества Украины и АСНУ. Я вам сейчас покажу… Кроме того, я в 2008-м окончил магистратуру львовского университета по правоведению (второе высшее образование).

- Что собой представляют или будут представлять курсы риелторов?

- АСНУ вместе с ФГИУ согласовали 81-часовую обучающую программу, включающую в себя юридическую, строительную и налоговую части. При сдаче экзамена выдается сертификат, который надо подтверждать каждые два года. У нас на сайте можете посмотреть реестр сертифицированных риелторов Украины – нас уже 429, из них несколько десятков винничан. В Виннице мы уже провели два обучающих курса. Стоит такой недельный курс от 500 до 1000 гривен с риелтора. На обучении АСНУ не зарабатывает, за собранные деньги оплачиваем работу преподавателей и проживание иногородних.

- А сколько стоит членство в АСНУ?

- 500 гривен в год. При этом наши члены получают льготы на участие в Международной конференции в Ялте, в которой традиционно участвует до 10 стран. Мы дружим с Россией, Прибалтикой, Америкой, Европой, входим в Европейскую ассоциацию риелторов. Хотим поднять уровень своей профессии в Украине, чтобы было как во Франции или Италии, где статус риелтора соответствует статусу адвоката.

- Владимир Николаевич, предлагаю пройтись по основным сегодняшним проблемам. Начнем с задатков. Говорят, есть люди, живущие за их счет, реально ничего и никогда не продавая…

- Ну, это, наверное, слишком, хотя дыма без огня не бывает: покупатели часто жалуются, что сделка не состоялась не по их вине, а задаток им отдавать не спешат. У агентств, входящих в АСНУ, договор фактически стандартный. Мы наняли известного адвоката, который все сделал, не только грамотно, но и доступным языком. Договор о задатке (правильнее - договор о намерениях) заключается между продавцом и покупателем. Оговариваются: сумма задатка, цена объекта, сроки оформления, сроки освобождения помещения. Согласно законодательству, если одна из сторон захочет внести в договор иные существенные условия, то они вносятся. Также в условиях договора должны быть прописаны действия продавца: за свои деньги он должен приготовить весь пакет документов. Например, по частному дому извлечение из БТИ про регистрацию, госакт на землю, экспертные оценки на дом и землю, форму 3 о том, что там нет прописанных несовершеннолетних детей и т.д.

Сумма задатка (точнее гарантированная сумма) выдается, а продавец гарантирует, что он не пребывает ни в каких задолженностях, во всех реестрах его недвижимость не в запрете. Если хотя бы один пункт не выполнен, нотариус откажет в сделке. Поскольку виноват в этом продавец, по закону он должен вернуть задаток и еще такую же сумму своих денег - ведь законодательство гласит, что каждая сторона рискует одной и той же суммой. Договор задатка может быть продлен только при согласии двух сторон… Если есть проблема, надо подавать в суд. В исковом заявлении следует написать, почему нотариус отказался регистрировать договор, в каком конкретно реестре проблема, что вам не хотят отдавать задаток, и потребовать вернуть его вам в двойном размере.

- Насчет мелкого обмана, привлекающего клиентов: манипуляции с адресами, привлекательными ценами на якобы только что проданные квартиры и т.п. …

- С этими “ловушками-заманушками”, с помощью которых риелторы обращают на себя внимание клиентов, до принятия закона бороться очень сложно. Я вижу выход в следующем: надо обязать риелторов стать членами общественной организации, причем их исключение из организации на общем собрании должно означать и автоматическое лишение лицензии. Тогда мы могли бы хоть как-то влиять на своих коллег, подрывающих наш общий авторитет.

- Но дело, очевидно, не только в риелторах, но и в их клиентах: если бы мы не “велись”, нас бы не “разводили”. Риелторы ведь неизбежно подстраиваются под клиентов. Почему тогда вообще существует такой мелкий лохотрон? Недвижимость ведь покупают не самые бедные, а значит, и не самые глупые люди. Неужели они ведутся на эти “заманушки”?

- Как ни странно и, к сожалению, довольно часто: “Вот только что продалась эта квартира, задаток еще горячий, давайте я найду вам аналогичную, но немножко дороже или в худшем микрорайоне”… Смотрите пример с новым “МММ” – опять куча людей попалась! Хотя Мавроди честно на бордах написал, что “финансовые пирамиды вредят их финансовому здоровью” L. А с другой стороны: “100% доходность!”, и люди, как вы говорите, “ведутся”…

- Мы “ведемся” от бедности?

- Да нет. Скорее это ментальность, причем не только украинская: в любой стране покупатель хочет купить лучше и дешевле, а продавец продать то, что имеет, но как можно дороже. А ведь все равно, в конце концов, покупатели и продавцы приходят к “золотой середине”, которую мы им сразу подсказываем, но потратив деньги и время на бесполезные поиски. Сплошь и рядом, например: продавец квартиру стоимостью в 40 тысяч долларов пытается продать за 50, а покупатель хочет купить ее за 30 . И только, когда уже петух в одно место клюнет, начинаются реальные шаги.

- Многие боятся приобретать ипотечную недвижимость…

- Да, и часто абсолютно напрасно. Наше агентство работает с банками, которые забирают на свой баланс ипотечные квартиры, когда сумма кредита превышает стоимость квартиры (например, человек должен 40 тысяч, а квартира стоит 30). Я считаю, что это хорошие банки, которые забирают у людей ипотеки, не выжимая из них большего. А если недвижимость перешла в собственность банка, поверьте мне, она очень тщательно проверена со всех сторон. И главное, такие ипотеки выдавались больше, чем три года назад – срок исковой давности истек. А вообще я могу сказать, что это очень чистые квартиры.

- По поводу перестройки и перепланировки квартир…

- Раньше это было сложнее, в будущем, возможно, все будет проще, когда регистрацией прав собственности будет заниматься не БТИ, а Минюст. У нас ведь до абсурда доходило: дверь в туалете перенес на 20 см или фанерную кладовку разобрал, уже надо вызывать комиссию. Думаю, вскоре все упростится. Уже сейчас разобранная кладовка не считается перепланировкой, также как и перестройки, при которых не трогаются несущие конструкции и не меняется площадь жилья. Но чтобы трогать несущие конструкции, надо вызывать архитекторов, проектантов и согласовывать - на данный момент этот вопрос решается 2-3 месяца за 300-500 долларов. Советую покупателям при осмотре перестроенных квартир брать с собой строителя, который может определить, затронуты ли несущие стены.

- Много вопросов возникает по документам на частные дома, как на само здание, так и на землю…

- Наше агентство практически с такими объектами не работает, особенно, если это долгострой. Если, например, надо получать акт на землю, говорю людям: оформляйте и приходите через год. Хотя, когда продавцы не подали документы на приватизацию земли, а дом на ней оформлен, то оформить участок вполне возможно: продается дом, а земля переходит в пользование новым собственникам. Для этой земли надо будет получить кадастровый номер в Госкомземе. Новый хозяин показывает договор купли-продажи на этот дом, и он имеет право приватизировать бесплатно эту землю.

Если есть госакт на землю, но дом не введен в эксплуатацию, то продать его практически невозможно. Разве что нотариус оформит продажу просто земли, если ему предоставить бумагу, что на ней ничего не построено. Тогда новый собственник достроит и узаконит, возможно, штрафы уплатит, что, естественно, учитывается. В любом случае, на этот дом уже никто другой не сможет претендовать. Но в любом случае дом без проекта покупаешь на свой страх и риск: примут ли его в эксплуатацию? Может быть, комиссия из департамента архитектуры скажет, что такого дома в принципе не должно быть, что он нарушает все стандарты...

- Риелторы часто бывают причастны к откровенно уголовным преступлениям? Например, когда отбирают квартиры у одиноких стариков или продают одну и ту же недвижимость разным людям?

- Вообще что-то изначально преступное (подставные документы и сделки) легальным риелторам предлагают крайне редко, особенно серьезным компаниям. Разве что “черным маклерам”, которые даже не оформлены, как предприниматели. Ко всем этим подставам со стариками и наркоманами риелторы, как правило, не причастны.

- Как на вашем бизнесе отразился кризис?

- В общем, работы стало меньше, заработки сократились. Но наше агентство, например, себя нормально чувствует, потому что мы работаем на репутации: реклама дает нам только 5% клиентов, 95% обращаются по рекомендации других клиентов. Только первых 2-3 месяца кризиса был застой, потом рынок пошел. Украинцы ведь хотят иметь свои квартиры. Это в Европе и в 40, и в 50 лет люди живут в арендованных квартирах и не “парятся”. А для нас свое жилье – символ успешности.

- Может быть, дело в том, что у нас аренда жилья дороже коммунальных услуг, а в Европе наоборот – аренда дешевле расходов на коммуналку?

- Думаю, никто этого не считает. Скорее всего, просто менталитет: имеешь квартиру, значит, ты состоявшийся человек. У нас пять экстренных сделок было, когда прямо из ЗАГСа, рядом с которым мы находимся, приходили сваты и покупали молодоженам однокомнатные квартиры или малосемейки – “детям на старт”.

- Правда, что в последний год в Виннице цены на квартиры немного растут, а на частные дома падают?

- Минимальная цена однокомнатной квартиры улучшенной планировки на самом дне кризиса составляла 20 тысяч долларов. На данный момент она стоит уже 35 тысяч. Цены на квартиры идут немного вверх. А домов перед кризисом настроили по 200-300 квадратных метров, которые никому не нужны. Сейчас вот дом 300 метров на 10 сотках продается за 150 тысяч. А новенький свежий дом на 100 метров – до ста тысяч. Есть такое понятие в экспертной оценке, которой мы тоже занимаемся, как избыток качества.

 - Арендовать квартиру тоже стало дороже?

- Да. До кризиса аренда однокомнатной квартиры обходилась в 200 долларов, затем упала до тысячи гривен, сейчас – 1300-1500 гривен. Плюс все коммунальные услуги за месяц.

- За счет кого растет спрос на аренду квартир?

- Думаю, за счет студентов. В Виннице много вузов. 

- Последний философский вопрос: чем отличается отечественный риелторский бизнес, скажем, от российского?

- Сложный вопрос… В России сделки купли-продажи осуществляются по-другому. В 80% сделок нотариусы вообще не участвуют, права собственности закрепляются регистрационной палатой. У нас сейчас как: заплатили у нотариуса деньги, но пока куплю-продажу не зарегистрировали (а на регистрацию идет месяц), это все еще квартира продавца! Теоретически за этот месяц на бывшего собственника могут наложить какой-нибудь арест, и на себя вы эту квартиру зарегистрировать не сможете, даже имея на руках правильный договор купли-продажи! Правда, я, к счастью, пока таких случаев не встречал.

А в России договор купли-продажи оформляется прямо в агентстве недвижимости, конечно, в присутствии юристов. Потом покупатель, продавец и риелтор идут в банковский сейф, куда покупатель кладет деньги. Ячейку закрывают на ключ, договор относят в регистрационную палату. Когда покупатель получает зарегистрированный договор, риелтор и продавец открывают сейф и последний забирает свои деньги.

Кстати

Никаких экономических оснований для повышения цен на квартиры сейчас нет, - полагает глава национального совета Риелторской палаты Украины Александр Бондаренко. – Для этого необходимы рост доходов населения и появление доступных ипотечных кредитов. А у нас заработки граждан увеличиваются только по данным официальной статистики. Что касается ипотеки, то она не станет доступнее еще года два. Таким образом, спрос на жилье будет низким, а компаниям все равно придется продавать то, что они построили. Значит, их заявления о подорожании квартир – это просто игра на повышение цен.{jcomments on}

 

 
yottos
загрузка...
 
Загрузка...
 
   
 
RedTram обменный
Loading...

Комментарии закрыты.

Политика >>

Гройсмана сватают в лидеры партии

24.03.2017 - 20:42
23 марта стало известно, что глава фракции БПП Игорь Грынив покидает свой пост. На его место уже сватают Ирину Геращенко и Ирину Луценко. Вторая из «номинанток» уже успела заявить, что не ...

Убийцей Вороненкова назван завербованный Россией Павел Паршов

24.03.2017
Нардеп Антон Геращенко, являющийся советником ...

Экономика >>

Западные эксперты дали оценку экономическим потерям Украины от захвата террористами предприятий Донбасса

22.03.2017 - 14:02
Немецкие советники в Украине рассчитали потери страны от блокады, а также сделали несколько интересных выводов по поводу того, какие последствия для государства она будет иметь. Правда, выводы получились несколько взаимоисключающими. ...

Россия жестко ударила по заробитчанам из Украины

22.03.2017
Госдума запрещает переводы денег в ...

Гройсман провел успешные переговоры по сотрудничеству с Германией

21.03.2017
Премьер-министр Украины Владимир Гройсман провел встречу ...

Roshen продает активы на востоке Украины

21.03.2017
В корпорации Roshen приняли решение ...

Авто >>

Пенсионер из Черниговской области перевел Mercedes-Benz на дрова: видео

22.03.2017 - 14:10
Николай Наумчик нашел заброшенный Mercedes-Benz, восстановил его и самостоятельно оснастил автомобиль газогенератором, который способен работать на дровах. Бензин теперь необходим только в небольших объемах для розжига основного топлива. Как рассказал ...

Названы самые надежные автомобили

18.03.2017
Компания J.D. Power представила 28-й ...

Volvo показала 90 лет эволюции модельного ряда: видео

14.03.2017
Первый серийный автомобиль Volvo был ...

Криминал >>

На Винничине перевернулся прицеп трактора и убил человека

24.03.2017 - 17:55
Вечером 23 марта в Томашпольском районе произошла довольно странная трагедия. В лесу неподалеку от Вапнярки перевернулся прицеп трактора Т-40. При этом на лесной дороге он задавил идущего сзади человека. Пешеход ...

В Виннице детективы НАБУ задержали подполковника и майора СБУ

23.03.2017
Детективы Национального антикоррупционнного бюро Украины ...

На Винничине обокрали церковь

22.03.2017
Причем, на стадии ее строительства ...

Курьезы >>

Кличко назвал свои самые любимые смешные оговорки

19.03.2017 - 20:03
Над «кличковизмами» (это не мы придумали — такой термин вошел в жизнь и обозначает крылатые высказывания Кличко; вбейте слово в поиск и найдете массу ссылок) по-доброму смеется вся Украина и злобно ...

Лучшие анекдоты недели

18.03.2017
В аптеке: – Вам чего? ...

Джигурда заявил, что главари ДНР делегировали его на «Евровидение»

14.03.2017
Новоявленный обладатель корочки, которую называют ...

Полезное >>

Эволюция мочалок

20.03.2017 - 16:26
Нас всех давно мучил вопрос: как отмывались наши предки? В смысле – чем они грязь оттирали? Оказывается, кто чем. А хорошая мочалка весьма необходима для поддержания здоровья кожи. Первые записи ...

Сначала замерзнут огурцы, потом водка

19.03.2017
0 градусов – точка замерзания ...

Как приготовить фаршированную рыбу

18.03.2017
Говорят, что у украинцев национальное ...

Когда косметика превращается во врага

17.03.2017
Хорошую косметику женщины стараются беречь ...

Video >>

Рекордный парад купальников в ЮАР (фото) (видео)

14.01.2014 - 23:37
На улицах столицы ЮАР прошел масштабный парад, в котором приняли участие больше тысячи девушек в бикини. Как утверждают организаторы, эту акцию можно заносить в Книгу рекордов Гиннеса как самый массовый ...

Вот как нужно мыть посуду

29.11.2015
А вы умеете мыть посуду? ...

Как отмыть графин с узким горлышком (видео)

08.11.2015
Многие сталкивались с проблемой мойки ...

Що вінничани знають про нову вулицю Замостянську: відео

21.11.2016
Кожного дня ми крокуємо знайомими ...